Avloppsbesiktning vid husköp – det kameran hittar i villan

Därför ingår avloppet inte i den vanliga besiktningen

En överlåtelsebesiktning är en okulär besiktning: besiktningsmannen undersöker det som går att se och komma åt utan att göra ingrepp. Avloppsledningarna ligger under bottenplattan, i krypgrunden och i marken ut till gatan, och de enda delar som syns är vattenlås och golvbrunnar. Det står därför oftast uttryckligen i besiktningsprotokollet att ledningar i mark inte ingår, och säljaren har ingen skyldighet att veta hur de mår.

Som köpare har du samtidigt en långtgående undersökningsplikt, och gamla rör i ett gammalt hus räknas sällan som ett dolt fel – ålder och slitage förväntas. Finns det dessutom tecken på problem, som ett trögt avlopp eller en fuktfläck i källaren, förväntas du undersöka vidare. I praktiken betyder det att ett rotstopp eller en sprucken servisledning som upptäcks efter köpet oftast blir din kostnad. Vad som går att kräva av säljaren i ett enskilt fall är en juridisk fråga – avloppsbesiktningen är sättet att slippa ställa den.

Vad en villa från 1930- till 70-talet har i marken

Ledningarna i ett hus är i regel lika gamla som huset, om inte något byggts om. Grovt sett ser det ut så här:

• Före 1950: gjutjärn inne i huset och under plattan, lergods eller betong i marken ut till gatan, ofta med blyade eller cementerade skarvar. Rören har tjänat i sjuttio–nittio år och är ofta rostade tunna invändigt.
• 1950–70-tal: gjutjärn eller tidig plast i huset, betong i mark med cement- eller gummiringsfogade skarvar med en eller ett par meters mellanrum. Betongrör i lera sätter sig, och det är i den här gruppen vi ser flest rötter och svackor.
• 1970-tal och framåt: plast i både hus och mark. Sällan rötter, men skarvar som glidit isär och ledningar som lagts med för dåligt fall förekommer.
• Hus med enskilt avlopp: slamavskiljare och infiltration eller markbädd på tomten, med egen livslängd och egna regler – ofta den dyraste okända posten i hela köpet.

Har huset byggts om – nytt badrum, utbyggt kök, tillbyggnad – är det vanligt att den nya ledningen inne i huset är av plast medan den gamla i marken fått sitta kvar. Det är den gamla delen kameran ska se.

Det kameran hittar – och vad det kostar att åtgärda

Vid en avloppsbesiktning för vi in en kamera med metermarkering från rensbrunnen eller en renslucka och filmar servisledningen ut till gatan samt ledningarna under huset så långt de går att nå. Det här är de fynd vi oftast gör, i ungefärlig ordning efter hur vanliga de är:

• Rötter i skarvarna. Syns som trådar eller hela tofsar som hänger ner i röret. Går att skära bort med rotskärning utan grävning; kommer tillbaka på sikt om skarven inte tätas. Läs mer i rötter i avloppet.
• Svackor och sättningar. Vattnet blir stående i röret på en sträcka, vilket syns som att kameran går under vatten. Svackor samlar fett och papper och ger återkommande stopp. Att gräva om en svacka på några meter är ett avgränsat jobb; en ledning som satt sig längs hela sträckan är något annat.
• Sprickor och förskjutna skarvar. Rör som gått isär där marken rört sig, med jord som tränger in. Det är läckage ut i marken och på sikt en risk för sättningar runt huset. Åtgärd: relining av sträckan eller byte.
• Rost och avlagringar i gjutjärn. Rörväggen är skrovlig, ibland med hål. Går ofta att hålla igång med spolning i flera år, men relining eller byte kommer att behövas – frågan är när.
• Fel fall eller ledningar som går åt annat håll än ritningen, dagvatten som är kopplat till spillvattnet, och rensbrunnar som saknas eller är överbyggda.

Att åtgärda det här i efterhand kostar från några tusenlappar för en spolning eller rotskärning till många tiotusentals kronor för relining av en servisledning, och ett sexsiffrigt belopp för en ny enskild avloppsanläggning. Det är beloppen som gör besiktningen värd sitt pris: även ett litet fynd ger dig ett underlag i förhandlingen, och ett stort fynd kan avgöra om du ska köpa alls.

Så går avloppsbesiktningen till

1. Du bokar oss med adress och gärna tillträdesdatum, så att vi kommer i tid för förhandlingen. Säljaren eller mäklaren släpper in oss; det tar oftast en till två timmar.
2. Vi lokaliserar rensbrunnar och rensluckor, filmar servisledningen ut till gatan och ledningarna under huset, och provspolar vid behov så att kameran ser rörväggen och inte bara avlagringarna.
3. Har huset enskilt avlopp tittar vi på slamavskiljaren, filmar ledningen dit och utloppet mot infiltrationen, och säger om anläggningen ser ut att fungera – och om det finns tillstånd att fråga kommunen om.
4. Du får filmen och ett skriftligt protokoll med metermarkeringar: vad vi sett, var det sitter, hur allvarligt det är och vad en åtgärd ungefär innebär.

Vad som ingår och hur du bokar står på sidan om avloppsbesiktning vid husköp. Är ledningen igensatt när vi kommer spolar vi den först, så att kameran kan se – det är ett tydligt fynd i sig.

Så använder du protokollet

Protokollet har tre användningsområden. Det första är förhandlingen: ett dokumenterat rotproblem eller en svacka i servisen är ett konkret skäl till prisavdrag, och mäklare är vana vid att hantera det precis som fuktfynd från den vanliga besiktningen. Det andra är beslutet: visar filmen en sprucken ledning under plattan i ett hus utan källare är det en kostnad och en störning som du vill känna till innan du köper, inte efter. Det tredje är planeringen: är ledningen i gott skick har du ett utgångsläge att jämföra med, och vet du att det finns rötter kan du lägga in en rotskärning innan du flyttar in i stället för att vänta på första stoppet.

Köper du huset och väljer att åtgärda något efteråt får du rot-avdrag på arbetskostnaden för spolning, rotskärning och rörinspektion på tomten, eftersom det är ett hus du äger och bor i. Besiktningen före köpet görs i någon annans hus och ger inget rot-avdrag – den kostnaden får du i stället igen i förhandlingen.

Ska du köpa hus i Täby, Danderyd, Lidingö eller Nacka? Vi filmar avloppet före tillträdet

Vi gör avloppsbesiktningar i villaområden med ledningar från 1920- till 70-talen – Täby, Danderyd, Lidingö, Nacka, Sollentuna, Bromma och Älvsjö – och där enskilt avlopp är den dyraste okända posten, som på Ekerö och i Vallentuna. Du får film och protokoll att ta med till förhandlingen, i hela Mälardalen. Så går det till: avloppsbesiktning vid husköp.